意見: ロサンゼルスはどうすれば大量立ち退きを止めることができるでしょうか?

先週、地主のダグラス・エメット社は、ロサンゼルス西部にある25階建てのバリントンプラザ集合住宅のテナント全員を立ち退かせる計画を発表した。この建物は 712 の家賃安定ユニットで構成されており、そのうち 577 ユニットには居住者が居住しています。ロサンゼルスとホノルルに1,830万平方フィートのオフィススペースと4,209戸の賃貸ユニットを所有する同社は、これらの立ち退きの理由として、建物のスプリンクラーシステムをアップグレードするという市の命令を挙げている。2020年の火災で13人が負傷、死亡したことを受けてのことだった。住人が1人。

こうした立ち退きを許可するというロサンゼルス住宅局の決定は異例であり、ロサンゼルス市がグリーン・ニューディール脱炭素化の取り組みの一環として住宅建物の大規模改修の義務化に向けて準備を進める中、危険な前例となる。

ダグラス・エメットは、カリフォルニア州民をホームレスに追い込むエリス法を、大量立ち退きの正当化の根拠として利用している。 1985年に可決されたこのカリフォルニア州法は、「廃業」を計画している母子家庭の家主が家賃管理ユニットからテナントを立ち退かせ、賃貸市場から排除することを認めるために制定された。しかし、エリス法は、低所得賃貸人を追い出し、彼らの家をブティックホテルや疑似コンドミニアムに変えるために、地方の立ち退き保護を回避するために法人地主によって日常的に利用されてきた。これにより、ロサンゼルスでは家賃管理対象の数万戸の撤去が行われ、市の手頃な価格の住宅危機が悪化し、労働者階級のコミュニティが追い出された。

カリフォルニア

ロサンゼルスの高層集合住宅バリントンプラザのテナントは、防火スプリンクラー増設のため立ち退きとなる

ロサンゼルスの家賃安定化条例によれば、家主は「政府機関の立ち退き命令、遵守命令、減額命令、または立ち退きを必要とするその他の命令に従う命令」があった場合、家賃管理ユニットからテナントを立ち退かせることができる。賃貸ユニットが入っている建物の。」この場合、そのような命令が存在し、それには正当な理由があります。建物の防火システムが不十分であり、何十年もテナントにとって危険でした。

この命令はテナントの一時的な移転ではなく立ち退きを「必要とする」というダグラス・エメットの立場は、家賃が安定している部屋を立ち退かせて家賃を値上げしようとする典型的な策略である。しかし、なぜロサンゼルス市は、20億ドルの企業が立ち退き禁止法を回避するのを支援するために後ろ向きに曲がっているのでしょうか? ダグラス・エメット氏は、エリス法で求められているように、改修工事が完了してもバリントン・プラザを賃貸市場から排除するつもりはないことをすでに認めている。ロサンゼルス市は、市の義務付けた建物改修による損害や立ち退きから家賃を安定させたテナントを保護する仕組みも利用していない。

テナント居住プログラム (THP) は、大規模改修工事の効果を評価し、仮設住宅、財政援助、テナントがユニットに留まるための作業手順の導入を通じて、混乱と避難を軽減するのに役立ちます。防火のための構造物の修理は、プログラムの対象となる作業範囲の 1 つです。

残念ながら、バリントンプラザはロサンゼルスでエリス法に基づく大規模な立ち退きは初めてではないし、最後でもない。しかし、これは、市が住宅建築物の脱炭素化の法制化を開始するにあたり、強力なテナント保護を整備する必要があることを緊急に思い出させるものとなるはずです。

昨年4月、ロサンゼルス市議会は、二酸化炭素削減を目的としたロサンゼルス・グリーン・ニューディールの一環として、市全体の数万棟の建物に排出削減技術と省エネ技術を導入することで二酸化炭素排出量を削減する計画を策定することを可決した。この計画では、住宅所有者は最終的に二酸化炭素排出量を削減するために建物の改修を義務付けられ、これには電気パネルのアップグレード、天然ガスの使用の中止、新しい家電製品の設置などが含まれる可能性がある。こうした改修工事は、ユニットごとに簡単に総額数万ドルに達する可能性があり、費用の多くは前払いされます。

意見

ハラスメント防止条例は、誠実な家主が守るべき法律を著しく破る不動産所有者による最悪の違反行為を阻止することを目的としている。

市はこうした費用がテナントに負担されないよう全力を尽くす必要がある。ロサンゼルスでは200万人が家賃を払っており、2019年のUSCの調査では、世帯の70％以上が深刻な家賃負担を抱えていることが判明した。ロサンゼルスには手頃な価格の住宅も不足しています。もし市が強制改修の資金を家賃値上げやテナント立ち退きの口実にすることを認めれば、手頃な価格の住宅はさらに大幅に削減され、さらに多くの近隣住民が立ち退き、借金、ホームレスによって不安定化するのを目にすることになるだろう。

カリフォルニア州の議員はエリス法を廃止すべきである。それまでの間、市はテナント居住プログラムが適用される場所であればどこでも支持し、無過失立ち退きのきっかけとなり得る政府命令の種類を厳しく制限するなど、既存の権限を利用して借家人を保護しなければなりません。また、手頃な価格のユニットを維持する小規模家主向けの公的補助プログラムを創設し、実施すべきである。実際、私たちは住宅所有者に対してすでにこれを行っています。住宅用太陽光発電、低流量トイレとシャワーヘッド、エネルギー効率の高い窓の追加などの改善には、州および連邦の補助金プログラムが存在します。不動産所有者に対する補助金は資力調査を実施し、国民が企業家主や投資家に請求額を負担させないようにする必要がある。

私たちは、居住者を家から追い出すという犠牲を払わずに地域社会の健康を維持する環境対策を早急に必要としています。脱炭素化の取り組みは、立ち退きや家賃の値上げの制限など、テナントを強力に保護しながら展開する必要があります。そうしないと、ある問題を別の問題に置き換えることになります。

チェルシー・カークは、Strategic Actions for a Just Economy の公平性と交通の構築に関する政策および調査のディレクターです。